Interview met JOHAN CEENAEME (staf afdeling bodembeheer, OVAM): Bodembeleid en bodemsanering in Vlaanderen: een stand van zaken

De voorbije jaren ondergingen het Vlaamse Bodemdecreet en Vlarebo ingrijpende wijzigingen. Kunt u – voor we hierop inzoomen – kort de historiek van deze regelgeving schetsen?

Johan Ceenaeme: “Het oorspronkelijke bodemsaneringsdecreet in Vlaanderen dateert van 1995. Dit decreet kwam mede onder impuls van het OVAM tot stand. Uniek was dat het unaniem goedgekeurd werd in het Vlaams parlement, ook door de toenmalige oppositie. Dit decreet was actief tot 2006, waarna het Vlaams Parlement een nieuw wettelijk kader voor bodemsanering en -bescherming creëerde: het Bodemdecreet. In december 2007 volgde het vernieuwde uitvoeringsbesluit Vlarebo, het Vlaams reglement rond bodemsanering en bodembescherming. Sinds 1 juni 2008 vervangen het Bodemdecreet en Vlarebo samen het oude bodemsaneringsdecreet, waarbij ze verder bouwen op dezelfde krachtlijnen. De voorbije kwart eeuw hebben we in Vlaanderen een enorme expertise opgebouwd in deze complexe materie. Meer nog: onze knowhow op het vlak van bodembeleid zet Vlaanderen op de internationale kaart en zorgt voor wereldwijde erkenning bij deskundigen en andere belanghebbende partijen.”

Hoe is het Vlaamse Bodemdecreet opgebouwd? Wat zijn volgens u de grote krachtlijnen?

JC: “Het Bodemdecreet bevat twee belangrijke onderdelen, met een curatief en preventief luik. Het curatieve luik – dat verderbouwt op principes van vorige regelingen – focust op bodemsanering, terwijl het preventieve luik een set van instrumenten biedt voor een kwaliteitsvol beschermingsbeleid. Het Bodemdecreet en het Vlarebo kennen trouwens dezelfde opbouw, waarbij de hoofdstuknummers en titels op elkaar afgestemd zijn. 

Als eerste grote krachtlijn geldt dat bij elke vastgoedtransactie (dus niet enkel verkoop, maar bijvoorbeeld ook bij het verlenen van een opstalrecht) bijzondere verplichtingen gelden op het vlak van bodemkwaliteit. Concreet betekent dit dat bij elke transactie een risicogrond onderzocht moet worden en dat die risicogrond enkel verkocht mag worden met de garantie dat een bodemsanering effectief zal plaatsvinden. Het is duidelijk dat de wetgever op deze manier in belangrijke mate ingrijpt in elke vastgoedtransactie. Niet enkel via het bodemattest, maar ook via de verplichtingen die ontstaan op het moment van een transactie.

Sinds 1995 is deze verplichting een zeer sterk beleidsinstrument gebleken, wat in Vlaanderen tot de nodige expertise en knowhow heeft geleid. Bovendien bleek het een krachtige motor om mensen aan te zetten tot een verplicht bodemonderzoek. Bovendien kan dit instrument niet zomaar omzeild worden, want je moet ervoor langsgaan bij een notaris. Hij of zij moet nagaan of je alle voorwaarden van het Bodemdecreet nageleefd hebt. Dit registratieproces zorgt trouwens voor duidelijke krijtlijnen op het vlak van aansprakelijkheden bij eventuele fouten.

In de webinarmodule ‘Overdracht van gronden’ besteed ik grondig aandacht aan dit thema, waarbij ik de vraag beantwoord wie welke verplichtingen heeft bij de verkoop van gronden. Dit webinar is zeer populair bij notarissen en vastgoedprofessionals.”

Wat ziet u als tweede grote krachtlijn?

JC: “Hier verwijs ik naar het belangrijke principe van de saneringsplicht. Dit thema is trouwens niet enkel in ons land belangrijk. Ook internationaal woedt volop de discussie over hoe je bodemsaneringsverplichtingen kunt opleggen. Zo zijn er enkele landen die deze plichten in belangrijke mate vastleggen vanuit een ‘liability for clean-up costs’. Of anders gezegd: bodemsanering moet door de vervuiler betaald worden. Dit principe conflicteert echter met de regelgeving in ons decreet, die stelt dat de eigenaar van een grond opdraait voor de bodemsaneringskosten, zoals bijvoorbeeld bij een verkaveling op een verontreinigde stortplaats.

Bij een systeem dat maatschappelijk onbillijk kan overkomen, moet je tegelijk een grondig vangnet voorzien via een vrijstelling van saneringsplicht. Voor die vrijstellingsregeling gelden specifieke voorwaarden voor grondeigenaars of exploitanten/gebruikers. Toch geef ik toe dat het vaak de eigenaar is (die soms niets met de verontreiniging te maken heeft) die voor de kosten opdraait en in de klassieke aansprakelijkheid zijn kosten kan terugvorderen, maar daar effectief niet in slaagt.”

Is er een derde krachtlijn die u wilt aanhalen?

JC: “Als derde krachtlijn noem ik de heldere structuur van het onderzoeks- en saneringstraject. In de onderzoeksfase zijn het oriënterend en beschrijvend bodemonderzoek belangrijke pijlers. Beide rapporten kunnen trouwens als één rapport opgemaakt worden, in de vorm van een verslag van oriënterend en beschrijvend bodemonderzoek. Na het beschrijvend bodemonderzoek zijn eventueel gebruiksadviezen van toepassing.

In het saneringstraject moet men rekening houden met een bodemsaneringsproject, dat via een conformiteitsattest uitmondt in de uitvoering van effectieve bodemsaneringswerken. Tussentijdse rapporten van deze werken moeten leiden tot een eindevaluatieonderzoek.

Na 25 jaar zijn bodemsaneringsdeskundigen en milieucoördinatoren voldoende vertrouwd met deze stappen. Maar bij andere doelgroepen merk ik soms te weinig basiskennis. Hier is nog werk aan de winkel.”
 
Welke nieuwe ontwikkelingen ziet u op het vlak van bodemsanering in Vlaanderen?

JC: “Hier wil ik drie elementen aanhalen. Ten eerste heeft de Vlaamse regering een duidelijke deadline bepaald tegen wanneer alle potentieel verontreinigde gronden onderzocht moeten zijn en waarbij – in geval van verontreiniging – een bodemsanering opgestart moet zijn. Die deadline is 2036. Dit is een zeer belangrijke target, en tegelijk zeer ambitieus. Want als je weet dat complexe bodemsaneringsdossiers meer dan 10 jaar in beslag kunnen nemen – de gemiddelde duur van een dossier bedraagt trouwens 2 à 3 jaar –, dan is het alle hens aan dek om deze target te halen. Ter info: in 2018 werden al enkele wijzigingen doorgevoerd aan het Bodemdecreet om het proces van bodemonderzoek en sanering te versnellen.

Binnen de OVAM willen we dit proces extra faciliteren door een doelgroepgerichte aanpak van saneringsdossiers. Zo hebben we bijvoorbeeld aparte teams voor bedrijven, particulieren en overheden. Dankzij specifieke acties per doelgroep, bijvoorbeeld op het vlak van cofinanciering, stippelen we mee de weg uit voor een proactieve en efficiënte aanpak.

Als tweede element verwijs ik naar een ontwikkeling die de voorbije jaren al plaatsvond en zich in de toekomst nog zal doorzetten, namelijk de koppeling van bodemsanering aan de herontwikkeling van gronden. In Vlaanderen zijn er nog vrij veel brownfieldsites. Dit zijn vervuilde terreinen die momenteel ondergebruikt worden, maar door een aantal initiatieven een fikse opwaardering kunnen krijgen. We stellen jammer genoeg vast dat bij 80 à 90 procent van deze brownfieldsites de herontwikkeling afgeremd wordt, mede door een probleem van bodemverontreiniging. Het hele brownfieldbeleid en bijhorende herontwikkeling van gronden (denk bijvoorbeeld aan stortplaatsen die een herbestemming zouden kunnen krijgen) zijn uiterst belangrijk, omdat we op die manier heel wat gronden kunnen deblokkeren en via herbestemming opnieuw volop kunnen laten renderen voor de Vlaamse economie.

Vaak weet een eigenaar trouwens niet welke verontreiniging aanwezig is op zijn terrein, of kan hij moeilijk inschatten welke impact de verontreiniging heeft op de vastgoedwaarde en herontwikkelingsmogelijkheden. In de brownfieldconvenanten zijn geen specifieke targets voorzien, maar de deadline voor dit proces is meegenomen in de doelstellingen 2036.

Omdat in deze materie een belangrijke economische component meespeelt, ligt de bevoegdheid van het brownfieldconvenantendecreet niet binnen de OVAM, maar bij onze collega’s van Vlaio, het Vlaamse Agentschap Innoveren en Ondernemen. Wij werken nauw samen met hen. Het hoofddoel is niet alleen het verbeteren van de milieukwaliteit door de bodemsanering, maar ervoor te zorgen dat terreinen opnieuw een economische meerwaarde bieden.

In Vlaanderen zijn er meer dan voldoende grote en complexe herbestemmingsvoorbeelden. Zo is er eindelijk een herontwikkelingsakkoord voor de Renaultsite in Vilvoorde (de fabriek sloot in 1997), waarbij op termijn een ziekenhuis, school, park en concertzaal zullen verrijzen. Een ander voorbeeld is Blue Gate Antwerp, waarbij het oude bedrijventerrein Petroleum Zuid een moderne en innovatieve invulling krijgt via een nieuwe CityHub met bedrijven die volop inzetten op hernieuwbare energie en hergebruik van grondstoffen. Een derde case is de Tondeliersite in Gent, waar een oude gasfabriek plaatsmaakt voor nieuwbouwwoningen en voor extra duurzame woonruimte zorgt.

Saneringswerken in dergelijke grote dossiers hebben een hoog prijskaartje. Zo zou de saneringskost voor de Renaultsite kunnen oplopen tot 40 miljoen euro louter voor de sanering. Een deel van deze kost wordt gedragen door de Vlaamse overheid, terwijl ook private projectontwikkelaars als financiers in beeld komen. Projectontwikkelaars zijn sowieso een belangrijke sparring partner voor de OVAM. Publiek-private samenwerkingsstructuren kunnen voor een spreiding van kostenrisico’s zorgen, en dienen soms ook als ‘smeerolie’ bij onderhandelingen met stads- of gemeentebesturen.

Een derde element in de evolutie van bodemsanering is het toenemend belang van bodemzorg. Onze huidige bodemonderzoeksprocessen zijn vooral gericht op de chemische kwaliteit van de bodem. Maar bodem is veel meer dan dat. Er zit tienmaal zoveel biodiversiteit in de bodem dan erboven. Tegelijk groeit het besef dat een aantal ecosysteemdiensten door de bodem geleverd worden. Omdat we steeds meer geconfronteerd worden met diffuse bodemverontreinigingen en nieuwe bedreigende stoffen, bouwen we binnen de OVAM bodemzorg momenteel zorgvuldig uit, waarbij we dus verder kijken dan louter de chemische component.

In de strijd tegen chemische verontreiniging maakt de overheid vooral gebruik van wetgeving en verplichtingen als beleidsinstrument. Die aanpak is niet altijd geschikt bij bodemzorg. In deze materie zullen we als beleidsmakers vooral inzetten op informeren, communiceren en sensibiliseren. Die focus op bewustmaking moet ervoor zorgen dat bodemsaneringsdeskundigen en milieucoördinatoren bodemzorg niet langer als een abstract en ver-van-hun-bed-thema bekijken. Volgens mij moet de overheid hier een pioniersrol spelen, zodat we op termijn geen kansen laten liggen.

Op internationaal vlak groeit het bewustzijn rond (het belang en het nut van) bodemzorg. Op dit moment onderzoeken we slechts een fractie van 50 à 100 stoffen in de bodem. Maar intussen is bekend dat onze bodemkwaliteit vooral beïnvloed wordt door ‘man-made’ stoffen, waarvan het aantal maar liefst 300.000 bedraagt (sommige beweren zelfs tot 1 miljoen). Deze stoffen zijn ook bekend als ‘emerging contaminants’ (of ‘zorgwekkende stoffen’ in Nederland). Uit eigen onderzoek en ideeënuitwisselingen tijdens congressen blijkt dat de impact van bodemstoffen zeer ingrijpend kan zijn. Ik voorspel dat de komende jaren het beperkte pakket van onderzochte stoffen aanzienlijk uitgebreid zal worden.”

Momenteel presenteert u voor Confocus diverse seminaries en webinars over bodemverontreiniging en -sanering (zie kaderstuk). Kunt u kort de inhoud van deze infosessies schetsen?

JC: “In het klassikale seminarie focus ik samen met de deelnemers op de relevantste wijzigingen in het Bodemdecreet en VLAREBO. Ik bespreek er de stappen die ik in dit interview toelicht, waarbij ik tegelijk de beleidsnota van Vlaams minister van Leefmilieu Zuhal Demir overloop.

In de on demand webinars van Confocus splits ik het het thema bodemverontreiniging op in verschillende onderdelen, op maat van specifieke doelgroepen. De webinarreeks start met enkele modules – krachtlijnen van de wetgeving, cofinanciering, regeling grondverzet, overdracht van gronden – die zowel voor technische als juridische profielen onmisbare info zijn. In deze sessies besteed ik voldoende aandacht aan praktijkcases en -voorbeelden via rechtspraak. Het tweede deel van de reeks richt zich vooral naar technische profielen (bodemsaneringsdeskundigen en milieucoördinatoren), met aandacht voor het oriënterend bodemonderzoek, de erkenning van bodemsaneringsdeskundigen en technische aspecten van bodemverontreiniging, -onderzoek en -sanering.”

Waarom is het deelnemerspubliek bij uw seminaries zo divers?

JC: “Het thema bodemsanering richt zich voornamelijk tot de bodemsaneringsdeskundige en milieucoördinator. Per slot van rekening zijn zij binnen een bedrijf met deze materie bezig. Maar bij bodemsanering – in tegenstelling tot lucht of water – is ook een zeer belangrijke rol weggelegd voor vastgoedprofessionals, advocaten en notarissen bij het opvolgen en toepassen van de milieuwetgeving. Of anders gezegd: een grond is steeds eigendom van een persoon of bedrijf, wat de nodige vastgoed- en juridische verplichtingen met zich meebrengt. Belanghebbende partijen beseffen maar al te goed dat een bodemverontreiniging een ingrijpende impact heeft op de vastgoedwaarde van een grond, zoals bijvoorbeeld bij een verkaveling op de grond van een garage. Zoals al aangegeven, is in 2018 alvast een nieuwe verplichting gecreëerd voor particulieren om gronden te laten onderzoeken. Het is dus meer dan ooit belangrijk om zich hierover goed te informeren.

Omwille van de vele betwistingen rond bodemdossiers is de materie van bodemsanering een belangrijke business geworden voor sommige advocatenkantoren, waarvan sommige zich in saneringsplicht hebben gespecialiseerd. Als je weet dat saneringskosten makkelijk tot 500.000 euro kunnen oplopen, is het niet verwonderlijk dat klanten advocaten inschakelen om op zoek te gaan naar argumenten om een vrijstelling te bekomen. Binnen OVAM beschikken we over een juridische dienst die de beslissingen over deze aanvragen mee in goede banen leidt.

Tot slot: welke thema’s zet u extra in de kijker tijdens uw seminaries?

JC: “Naast de reguliere thema’s besteed ik extra aandacht aan het thema grondverzet, met andere woorden de regeling van het uitgraven van grond om deze vervolgens op een andere locatie te gebruiken. Deze aparte regeling heeft een belangrijke impact voor aannemers van grondwerken.

Nieuw in het Bodemdecreet is ook specifieke wetgeving voor baggerwerken en ruimingen van waterlopen. Deze regelgeving is geïntegreerd in de regeling grondverzet.

Hartelijk dank voor dit interview.

Auteur: Geert Van Cauwenberge

Dhr. Johan Ceenaeme
staf afdeling bodembeheer, OVAM