In het kader van de Rechtsdag Goederenrecht van Confocus presenteert u het on demand webinar ‘Goederenrecht: mede-eigendom en burenrelaties (burenhinder, gemene afsluiting, erfdienstbaarheden) | recht van vruchtgebruik, erfpacht en opstal’. Waarom is dit webinar nuttig voor de praktijkjurist?

Walter Niewold: “In het Goederenrecht zijn zakelijke rechten zoals eigendom, mede-eigendom, burenhinder, erfdienstbaarheden, vruchtgebruik, recht van opstal en erfpacht kernbegrippen die elke jurist in de praktijk goed moet beheersen. Door de geleidelijke hervorming van het Burgerlijk Wetboek – en dus ook van het Goederenrecht – zullen vanaf 1 september 2021 enkele van deze rechten inhoudelijk grondig hervormd en gemoderniseerd worden. Tijdens het webinar van Confocus kader ik de wetswijzigingen (de wet van 4 februari 2020 werd op 17 maart 2020 in het Belgisch Staatsblad gepubliceerd) binnen de huidige wettelijke bepalingen. Omdat ik 32 jaar lang als vrederechter aan de slag ben geweest, kan ik de deelnemers ook heel wat voorbeelden uit de praktijk meegeven én geef ik een kritische evaluatie van de nieuwe wettelijke bepalingen.”

Waarom drong een hervorming van het Goederenrecht zich op?

WN: “Zoals gezegd past het nieuwe Goederenrecht binnen de langverwachte – en noodzakelijke – modernisering van het Burgerlijk Wetboek dat van kracht wordt op 1 september 2021. De wet van 4 februari 2020 leidt tot een volledige herschrijving van boek 2 en 3 van het Burgerlijk Wetboek. Concreet zijn de doelstellingen van de wetgever zeer ambitieus. Zo wil men de belangrijkste teksten over het Goederenrecht op gestructureerde wijze inpassen in het Burgerlijk Wetboek om zo de transparantie en rechtszekerheid te optimaliseren, het Goederenrecht functioneler maken, dit rechtsdomein aanpassen aan de behoeften van de moderne samenleving én het Goederenrecht flexibiliseren, met een nieuw evenwicht tussen contractvrijheid en rechtszekerheid.

De wetgever lanceert een boek 3 (Goederen), waarbij vooreerst alle juridische basisprincipes herschreven worden. Er verschijnen ook specifiekere hoofdstukken, zoals over eigendom en mede-eigendom. Dit vormt het appartementenrecht, waarbij de nummering van de artikels volledig omgegooid wordt. Dit zal voor de praktijkjurist toch wel even wennen worden. Daarom voorzie ik in mijn webinarpresentatie voor Confocus een handige concordantietabel voor het appartementenrecht.

Er komt ook een nieuwe titel, namelijk burenrelaties, met aandacht voor aspecten zoals afsluitingen, de gemene muur en erfdienstbaarheden. In deze nieuwe titel voorziet de wetgever ook een luik ‘burenhinder’. Dit luik was in de jaren 60 vanuit de rechtspraak gecreëerd, en had tot nu toe geen wettelijke basis. Stilaan kreeg dit kader steeds meer vorm via het eigendomsrecht (evenwicht tussen eigenaren). Ik vind het alleszins positief dat dit kader verder verankerd is in de wet.

Uiteraard juich ik ook toe dat de bepalingen inzake erfpacht en recht van opstal uit de oude Code Napoléon volledig geactualiseerd zijn, samen met de aandacht voor dakdrop, recht van overgang, lichten, zichten en beplantingen. Let wel: deze modernisering houdt ook in dat de praktijkjurist rekening zal moeten houden met herformuleringen en nieuwe definities. En dat zal de rechtspraktijk er niet altijd eenvoudiger op maken. Extra studeerwerk wordt dus de boodschap!”

Om het de lezer extra handig te maken: kunt u de relevantste concrete wijzigingen in boek 3 in telegramstijl oplijsten?

WN: “Ik vermeld hier de volgende aanpassingen: (1) een nieuwe indeling en nummering van mede-eigendom, (2) een wettelijk kader voor burenhinder, (3) heel wat wijzigingen, inclusief een nieuwe indeling, voor de gemene afsluiting en erfdienstbaarheden, (4) het afschaffen van voortdurende erfdienstbaarheden, (5) aangepaste spelregels voor lichten, zichten, vensteropeningen en afstand beplantingen, (6) een aanpassing aan de regelgeving overhangende takken en grove herstellingen bij vruchtgebruik, (7) een wijzigende duurtijd (in bepaalde gevallen eeuwigdurend) voor erfpacht en recht van opstal en (8) de mogelijkheid voor volume-eigendom met meervoudige functies via recht van opstal.”

Wat zijn volgens u de belangrijkste wijzigingen op het vlak van de titel burenrelaties?

WN: “In het luik burenrelaties (titel 5) vindt men een handige compilatie van een aantal wettelijke regels die de krijtlijnen uittekenen voor betrekkingen tussen buren. Het gaat hierbij om burenhinder, de gemene afsluiting en erfdienstbaarheden die tot het Veldwetboek behoren (zoals de afstand van beplantingen). Deze compilatie is praktisch en speelt in op de noden van vandaag.

Voor burenhinder komt de bevoegdheid bij de vrederechter te liggen. Tot nu toe was het zo dat – van zodra de waarde van een vordering 5.000 euro overschreed – de rechtbank van eerste aanleg bevoegd was, gevolgd door de vrederechter. Omdat burgers de neiging hadden om burenhinder de facto als de ‘core business’ van de vrederechter te beschouwen, is dit nu wettelijk vastgelegd.

Maar de cruciale vraag bij dossiers van burenhinder is steeds: voor wat dagvaardt men? Bij klachten over bouwovertredingen zal men niet alleen de buur dagvaarden, maar ook de betrokken aannemer (op basis van artikel 1382 uit het Burgerlijk Wetboek dat de burgerlijke aansprakelijkheid regelt). In ondergeschikte orde komt burenhinder in beeld. Men zal dus steeds eerst proberen om de aansprakelijkheid artikel 1382 te bekomen, omdat er dan een volledige schadeloosstelling moet voorzien worden. Bij burenhinder moet enkel de bovenmatige burenhinder vergoed worden.

Ik maak me hierbij de bedenking hoe dit praktisch uitgerold zal worden. Als een vordering uitsluiting op burenhinder betrekking heeft, dan is de vrederechter bevoegd. Maar als de hoofdvordering een stap verder gaat (en dus de aansprakelijkheid van de tegenpartij viseert), dan moet de rechtbank van eerste aanleg in actie schieten. Afwachten hoe dit zal evolueren.

Ik zie ook een combinatie van beide bevoegdheden als mogelijke piste. Ik geef hierbij het veelvoorkomend voorbeeld van bomen die minder dan twee meter van de perceelsgrens staan. In de bestaande wetgeving is dit een verworven recht als een boom meer dan dertig jaar oud is. Toch kon men als benadeelde buur altijd een vordering instellen op basis van bovenmatige burenhinder. Veel zal dus afhangen van wat de hoofdvordering is.”
 
Hoe moet we het preventieve luik van de wetgeving inzake burenrelaties interpreteren?

WN: “In de nieuwe wetgeving is een afzonderlijk artikel voorzien met betrekking tot het voorkomen van bovenmatige burenhinder. Meer bepaald gaat het om artikel 117, dat het volgende bepaalt: “Indien een onroerend goed ernstige en manifeste risico’s inzake veiligheid, gezondheid of vervuiling ten aanzien van een naburig onroerend goed veroorzaakt, waardoor het evenwicht tussen de onroerende goederen wordt verbroken, dan kan de eigenaar of gebruiker van dat naburige onroerend goed in rechte vorderen dat preventieve maatregelen worden genomen teneinde te verhinderen dat het risico zich realiseert”.

De mogelijkheid om via de inschakeling van een rechter preventief maatregelen op te leggen – dus vooraleer het risico zich heeft voorgedaan – om het risico op ernstige burenhinder te vermijden, bestaat al langer. Want in feite is dit een bevestiging van een principe (met name over preventief optreden) dat al in het gerechtelijk wetboek staat. Door deze preventieve mogelijkheid afzonderlijk in het Burgerlijk Wetboek te vermelden, wil de wetgever burgers op het belang wijzen om preventief op te treden als er een ernstig en manifest risico op verstoring van het evenwicht tussen naburige onroerende goederen dreigt te ontstaan. Ik maak me hierbij wel de bedenking of burgers van dit wetsartikel geen misbruik zullen maken. Want wat als naast een woning een appartementsblok gebouwd wordt, waarbij de eigenaar van de woning bij alle rechtsinstanties – tot en met de Raad van State – overal bot vangt in zijn verzet tegen deze nieuwbouw? Dreigt er dan geen misbruik als de eigenaar toch blijft vinden dat er sprake is van bovenmatige burenhinder? Of wat bij discussies als iemand een veranda wil bouwen die het zonlicht van zijn buur dreigt weg te nemen? Of als te hoge bomen de werking van zonnepanelen zullen verstoren?

Ik voorzie hier een combinatie met artikel 19 van het Gerechtelijk Wetboek, dat bepaalt dat de rechter in bepaalde gevallen voorlopige maatregelen kan nemen in afwachting van een uitspraak te gronde.

In elk geval drong een modernisering van deze wetgeving zich op, al was het maar om in de bestaande wetsartikels begrippen als ‘gemakput’, ‘stookplaats’, ‘smidse’ of ‘bewaarplaats van zout’ definitief te schrappen.”

Welk impact zal het hervormde Goederenrecht hebben op projecten met een publieke vastgoedcomponent? Wat bijvoorbeeld met openbare bouwwerken versus particulieren?

WN: “Dit spanningsveld bestaat al langer, want ook bij vergunde overheidsprojecten kan bovenmatige burenhinder ontstaan. Dit is niets nieuws. Wat wel een belangrijke vernieuwing is, is dat er een wettelijke basis ontstaat om op het openbaar domein zakelijke rechten zoals erfdienstbaarheden te verlenen. Tot nu toe konden belanghebbende partijen op dit vlak zeer creatief omspringen met deze spelregels. Het is dus goed dat hiervoor een wettelijke basis ontstaat, zodat publiek-private samenwerkingen extra aangemoedigd worden.

Als voorbeeld verwijs ik naar de bouw van een woonzorgcentrum – op grond van de gemeente – waarvoor het gemeentebestuur erfpacht of een recht van opstal verleent aan een private instantie, waarna vervolgens een publiek-private samenwerking opgestart kan worden.

Een ander voorbeeld uit de praktijk: bij de aanleg van ondergrondse parkeerplaatsen in een stadscentrum kan het stadsbestuur een recht van opstal verlenen aan een privaatrechtelijke partner die de bouw voor zijn rekening neemt. Als de parkeergarage daarna eigendom wordt van deze partner, kunnen vervolgens erfdienstbaarheden bepaald worden tussen stad en eigenaar om klanten doorgang te verlenen tot automaten, trappen en liften.”

De wet van opstal was al gewijzigd in 2014, niet?

WN: “Dat klopt. De vroegere Opstalwet dateerde van 1824 en was dus een van de oudste nog van kracht zijnde wetten in ons land. Met de wet van 25 april 2014 werd deze wetgeving voor het eerst in 190 jaar aangepast. De wetgever paste in de nieuwe wetgeving termijnen aan, bracht via amendementen duidelijkheid in de bestaande rechtsonzekerheid en besteedt vanaf nu ook aandacht aan ‘heterogene’ volumes, zoals bijvoorbeeld een gebouw met private appartementen op de bovenverdiepingen, een winkelcentrum op het gelijkvloers en ondergrondse parkeergarages. Tot nu toe leverde dit op juridisch vlak steeds heel complexe dossiers op, met zelfs verwijzingen naar het appartementenrecht. Daarom werd een nieuwe oplossing uitgewerkt, waarbij de ene partij eigenaar is van de grond en opstalrechten verleent aan de bouwheer die eigenaar wordt van winkels of appartementen.

In principe geldt in dergelijke dossiers een beperking in de tijd (99 jaar in plaats van 50 jaar), maar bij heterogene volumes kan een opstalrecht eeuwigdurend zijn. Hierbij is het belangrijk om te vermelden dat een opstalrecht eeuwigdurend kan zijn zolang het door de eigenaar van de grond gevestigd is, hetzij voor doeleinden van openbaar domein (zoals de aanleg van een ondergrondse, publieke parking), hetzij om de verdeling in volumes mogelijk te maken van een complex en heterogeen onroerend geheel dat verschillende volumes omvat die in aanmerking komen voor zelfstandig en verscheiden gebruik en onderling geen enkel gemeenschappelijk deel hebben.

Een andere nieuwigheid van de wet is dat rond de basiselementen – zoals recht van opstal, erfpacht, erfdienstbaarheden, vruchtgebruik,… – een grote contractuele vrijheid mogelijk wordt, wat niet mogelijk is in het appartementenrecht. Die vrijheid kan de soms tegenstrijdige belangen tussen een commerciële ruimte, appartementen en parkeerplaatsen binnen een heterogeen complex beter op elkaar afstemmen. De laatste jaren stellen we trouwens vast dat daarvoor al objectievere maatstaven gehanteerd worden: bij de opmaak van een basisakte in het appartementsrecht moet de verdeling van aandelen en lasten gebeuren volgens een objectieve studie.”

Hartelijk dank voor dit interview!

Auteur: Geert Van Cauwenberge

Dhr. Walter Niewold
Emeritus-vrederechter