Trends en evoluties in bedrijfsvastgoed (interview met Tom Ceelen, Gerechtsdeskundige beëdigd door het hof van beroep te Antwerpen, Cressius Vastgoedexpertises)

“De term bedrijfsvastgoed – ofwel niet-residentieel vastgoed – dekt veel ladingen”, aldus Tom Ceelen. “Het gaat om commerciële onroerende goederen die worden gebruikt voor zakelijke doeleinden, zoals kantoren, winkels, fabrieken, magazijnen en andere gebouwen die dienen als werkplekken voor bedrijven. Het faciliteren van bedrijfsactiviteiten en het bevorderen van winstgevendheid zijn dus belangrijke factoren in deze definitie. Bedrijfsvastgoed kan worden gekocht, verkocht, gehuurd en verhuurd, waardoor het een belangrijk onderdeel is van onze economie. En uiteraard is ook het investeringsaspect een belangrijk element, waarbij beleggers onroerend goed aanschaffen om huurinkomsten te genereren of waardevermeerdering op lange termijn te realiseren.”

Sector in volle ontwikkeling

“In een van de vastgoedopleidingen die ik in opdracht van Confocus presenteer, focus ik op dit laatste element. Vastgoedexploitatie – met onder meer kantoor-, retail- en semi-industrieel vastgoed als investering – is en blijft een hot topic, ook in een tijd waar de sector van bedrijfsvastgoed in volle ontwikkeling is. Bedrijfsvastgoed blijft een interessant investeringsproduct, met rendementen die vaak hoger liggen dan bij investeringen in residentiële gebouwen, maar ook met risico’s die scherper uit de hoek kunnen komen. En dat heeft veel te maken met een sector die in volle ontwikkeling is, met zowel mooie opportuniteiten als externe bedreigingen.”

Sterke vraag naar logistiek vastgoed

Een van de opportuniteiten die Tom de voorbije jaren heeft zien ontstaan, is de sterke groei van de vraag naar logistiek vastgoed. “De groei van e-commerce en de toenemende behoefte aan efficiënte distributie hebben geleid tot een stijgende vraag naar moderne logistieke faciliteiten. Omdat België in het hart van Europa ligt, fungeert ons land als een belangrijk logistiek knooppunt en biedt het goede verbindingen met de rest van het continent.”

Ook een toenemende focus op duurzaamheid is volgens Tom een belangrijke trend. “Bedrijven hechten steeds meer belang aan energie-efficiëntie, groene gebouwcertificeringen en milieuvriendelijke praktijken. Dit heeft geleid tot een groeiende vraag naar duurzame bedrijfspanden die voldoen aan hoge milieunormen. Veel bedrijven gebruiken deze trend als hefboom om hun employer branding en bedrijfsimago een boost te geven. Op het vlak van duurzaamheid zien we ook een link met (multi-)mobiliteit: als je weet dat in ons land circa twintig vierkante meter bruto kantooroppervlakte per medewerker beschikbaar is, is er vaak slechts één parkeerplaats per twee werknemers voorzien. Die shift naar ecomobiliteit vertaalt zich ook in de opmars van elektrische bedrijfsvloten, met de installatie van laadpunten als verdienmodel voor bedrijven en organisaties.”

Coworking spaces en satellietkantoren

Nog een belangrijke trend, mee onder invloed van de recente coronapandemie: een toegenomen digitalisering in slimme gebouwen, met een hoofdrol voor satellietkantoren. Volgens Tom lijkt het gebruik van coworking spaces dan weer op de terugweg. “Coworking spaces bieden flexibele en gemeenschappelijke werkplekken voor start-ups, freelancers en kleine bedrijven. Deze trend wordt gestimuleerd door de behoefte aan flexibiliteit, samenwerking en kostenbesparing bij ondernemers. Toch zien we in tal van bedrijvencentra een beweging richting aparte satellietkantoren – dus gebundeld per onderneming –
voor extra discretie en privacy voor werknemers. Dergelijke kantoren worden voornamelijk gehuurd, met de grootsteden Gent, Antwerpen en Brussel als hotspots.”

Extra faciliteiten voor werknemers

Met het groeiend succes van plaats- en tijdonafhankelijk werken ziet Tom – vanuit zijn jarenlange ervaring in facility management – ook een ruim aanbod van faciliteiten die in bedrijven en organisaties ter beschikking wordt gesteld aan werknemer. “Omdat bedrijven vaak uit de stad wegtrekken, mede omwille van mobiliteitsproblemen, willen ze dit stadsgevoel behouden door een aanbod van onder meer fitness-, catering-, kinderopvang en strijkdiensten, tot en met een postkantoor binnen een bedrijfsgebouw. Deze diensten kunnen vaak gemeenschappelijk worden aangeboden, waarbij werkgevers in een pand de krachten bundelen en samen voor de nodige financiering zorgen. Zo ken ik concrete cases waar bedrijfsleiders annex huurders mee de huur van een bedrijfsrestaurant betalen, zodat de eigen werknemers van deze service kunnen blijven genieten.”

Brede waaier van vastgoedseminaries

Tijdens diverse vastgoedseminaries van Confocus zoomt Tom Ceelen in op thema’s die momenteel in het middelpunt van de belangstelling staan bij vastgoedprofessionals, praktijkjuristen en andere geïnteresseerden. “Ik behandel onder meer de “taxatie van zowel residentieel als niet-residentieel vastgoed”, zegt Tom. “Hoe bereken je de venale waarde, huurwaarde, nieuwbouwwaarde, gedwongen verkoopwaarde en openbare verkoopwaarde van een residentieel vastgoed? Met welke elementen bereken je de waarde van een kantoorgebouw, handelspand, shoppingcentrum of industrieel gebouw? En hoe stel je een taxatieverslag op? Al die vragen passeren de revue.”

“Daarnaast presenteer ik voor Confocus ook een verdiepingscursus over het belang van vastgoedtaxatieverslag voor de Vlaamse Belastingadministratie bij het indienen van een nalatenschapsaangifte. Ook het thema huurschade, voor zowel residenteel als niet-residentieel vastgoed, komt een bod tijdens een aparte infosessie. Hoe stel je huurschade vast en voer je een correcte plaatsbeschrijving uit?”

“Tot slot treed ik als spreker op voor de seminaries vastgoedexploitatie – waarbij ik tips geef om het rendement van een vastgoedinvestering te optimaliseren en het risico te beperken via een actieve exploitatie – en procedure deskundigenonderzoek, met aandacht voor alle aspecten van een onderzoek volgens de procedure Gerechtelijk Wetboek, van aanstelling tot eindverslag.”

(auteur: Geert Van Cauwenberge – juni 2023)